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리츠(REITs) 기초 리츠(REITs) 기초, 5분 요약 (2025) 한 줄 정의 — 리츠는 건물(물류센터·쇼핑몰·오피스·데이터센터 등)을 보유·임대해 생긴 현금흐름을 주주에게 배당으로 나눠주는 상장회사입니다. 금리·캡레이트에 민감하지만, 섹터와 자금구조에 따라 체감이 달라요. 1) 돈 버는 구조(간단 루트) 임대수익 − 운영비 = NOI(순영업이익) NOI − 이자·관리비 등 + 감가상각 환입 = FFO FFO − 유지보수 CapEx ≈ AFFO(지속가능 배당여력) 배당은 보통 AFFO 범위 내에서 지급(미국 REIT는 과세소득의 대부분을 배당으로 분배) .. 2025. 9. 17.
WACC 쉽게 : 회사의 평균 자금조달 비용 WACC 쉽게 (2025)한 줄 정의 — WACC는 회사가 돈을 조달하는 데 드는 평균 비용입니다. 자본(주주)과 부채(채권/대출)의 비용을 비율대로 섞어 계산해요. DCF 할인율로 자주 쓰입니다.1) 공식과 구성요소WACC = (E/V)·Re + (D/V)·Rd·(1−T)E: 자본의 시가(주식의 시가총액)D: 부채의 시가(순이자부채)V = E + D: 기업가치(자본+부채)Re: 자본비용(보통 CAPM = Rf + β·ERP)Rd: 부채비용(차입 이자율, 세후 반영)T: 법인세율 → 이자비용은 비용처리되어 세금절감(Tax Shield) 효과가 있어요.V(기업가치) = E + DE 60%D 40%2) 숫자 예시(한 번에 이해)가정: E=600, D=400 (V=1,000). Re=10%, Rd=6%, T=.. 2025. 9. 17.
DCF/할인율, 쉬운 기초 DCF/할인율, 쉬운 기초 (2025)한 줄 정의 — DCF는 회사가 앞으로 벌 현금을 오늘 기준으로 다시 계산(할인)해 합산하는 방법이에요. 금리가 내려가면 할인율이 낮아져 현재가치가 커지는 경향이 있습니다.1) 왜 ‘할인’하나요?돈의 시간가치: 오늘의 1만원과 1년 뒤 1만원은 같지 않아요. 기다리는 동안 위험과 기회비용이 생기니까요.할인율(r)은 그 차이를 보정하는 비율입니다. 보통 WACC(부채·자본 조달의 평균 비용)를 써요.1년2년3년4년현금흐름 CF할인률 r2) 계산은 이렇게 합니다현재가치(PV) = CFt / (1+r)t 를 연도별로 구해 더합니다. 5년 뒤 이후의 가치는 터미널밸류(TV)로 묶어 계산해요(보통 고든 성장 가정).고든식(터미널) — TV5 = CF6 / (r − g) = C.. 2025. 9. 17.
모기지 스프레드, 3문장으로 끝내기 모기지 스프레드는 모기지 채권(MBS) 금리 − 미국 국채 금리입니다. 이 간격이 좁아질수록 30년 고정 모기지 금리도 내려가기 쉬워 주택 수요와 리츠에 순풍이 됩니다.모기지 스프레드, 3문장으로 끝내기 (2025) 금리 시간 → 스프레드 10년물 국채 30년 모기지10년물 국채 30년 모기지1) 한 줄 정의모기지 스프레드 = 30년 고정 모기지 금리 − 10년물 국채 금리(또는 이와 비슷한 만기의 스왑 금리). 간격이 좁아지면 대출 금리가 빨리 내려가고, 넓어지면 잘 안 내려갑니다.2) 왜 중요한가?주택 수요: 월 상환액이 금리에 바로 반영됩니다. 스프레드가 좁아지면 체감금리가 더 많이 내려갑니다.리츠: 자산가치(캡레이트)와 리파이 비용에 영향을 줍니다.정책 해석: 금리 인하만으로는 부족할 때,.. 2025. 9. 17.
수익률곡선이란 ? 수익률곡선은 “국채 만기별 금리”를 선으로 이은 그림입니다. 기울기(보통 10년–2년 금리 차)가 시장의 체온계를 대신하죠.수익률곡선, 쉽게 이해하기 (2025) 금리 만기 → 2Y 10Y 2년 금리 10년 금리 2s10s = 10Y-2Y정상(스티프닝) 평탄 역전예시 계산 — 10년물 4.2%, 2년물 3.8%라면 2s10s=+0.4%p(정상). 반대로 10년물 3.6%, 2년물 3.8%면 -0.2%p(역전).곡선 유형2s10s 부호시장 해석(요약)체크할 섹터정상(스티프닝)+완화 기대+성장/유동성 회복은행/보험(XLF·KRE), 스몰캡(IWM)평탄≈0방향성 모색, 정책 효과 대기리츠(VNQ/XLRE), 테크(QQQ)역전-둔화/경고 신호(시차 존재)방어·현금흐름 안정, 듀레이션 긴 성장주 선별1.. 2025. 9. 17.
미국 금리 인하 수혜주, 쉽게 정리: 어떤 섹터가 먼저 웃을까? (2025) 추석을 앞두고 비가 내리는 오늘, 창밖 빗소리와 함께 시장 지도를 펼쳐봅니다.미국 금리 인하 수혜주, 쉽게 정리: 어떤 섹터가 먼저 웃을까? (2025)핵심 한 줄금리가 내려가면 “이자 부담”이 줄고 “미래 이익의 값”이 커져서 주택/리츠/스몰캡/테크/소비재가 유리해지는 경우가 많아요. 다만 수익률곡선(단기·장기금리의 기울기)이 어떻게 움직이느냐에 따라 금융주의 표정은 달라집니다. — 수익률곡선이란?1) 금리 인하가 주식에 좋은 이유 (생활 비유로 1분 컷)이자 부담이 줄어요. 기업도 우리처럼 대출을 씁니다. 금리가 내려가면 “이자”가 줄어 남는 돈이 늘 수 있어요.미래 이익의 값이 커져요. 먼 미래에 큰돈을 벌 기업(예: 소프트웨어·플랫폼)은 금리가 낮을수록 현재 가치가 더 높게 계산됩니다.심리도 좋아.. 2025. 9. 17.
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