캡레이트 쉽게 : 자본환원율과 자산가치의 관계

 

캡레이트 쉽게 (2025)

한 줄 정의 — 캡레이트(Cap Rate, 자본환원율)은 부동산이 벌어들이는 NOI(순영업이익) 대비 자산가치의 비율입니다. 낮아질수록(압축) 같은 NOI의 가치가 커지고, 높아질수록 가치는 줄어요.

1) 공식과 직관

핵심 공식 — Value = NOI ÷ Cap Rate

• 캡레이트는 말 그대로 수익률이므로 %, 예: 5%.
• NOI는 임대수익−운영비(세전, 이자 전)로 계산.
• 리츠·부동산 비교에 쓰는 가장 기본의 언어입니다.

NOI가 같을 때, 캡레이트가 낮아지면 가치가 커집니다.NOI 100Cap 5%⇒ Value 2,000NOI 100Cap 4.5%⇒ Value 2,222

2) 숫자 예시(한눈에)

NOI	Cap	Value(=NOI÷Cap)	변화율
100	6.0%	1,667	—
100	5.0%	2,000	+20.0%
100	4.5%	2,222	+33.3%

역산 팁 — 시장가격과 NOI가 있을 때 Cap = NOI ÷ Value로 암묵적 캡레이트를 구할 수 있습니다.

3) 캡레이트를 움직이는 것들

• 장기금리/국채: 수익률곡선과 무위험수익률이 기준을 만듭니다.
• 스프레드: 부동산 리스크(공실·유동성)만큼 국채금리 위에 가산금리가 붙습니다.
• 성장/인플레 기대: 임대료 인상 여력·인덱스 조항(CPI 연동)이 기대되면 캡레이트가 더 낮게 형성될 수 있어요.
• 자금여건: 대출/회사채 시장이 열리면 거래가 늘고 캡레이트 압축에 우호적.

4) 리츠 투자 체크리스트

1. 부채 만기구조: 고정금리 비중, 만기벽 유무, LTV, 이자보상배율.
2. 운영지표: 점유율, 동일자산 NOI, 임대차 평균 잔존기간(WALE).
3. 포트폴리오 질: 입지·테넌트 분산, 갱신률/인덱스 조항.
4. 배당의 질: FFO/AFFO 대비 배당성향, 현금 배당 비중.

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