리츠(REITs) 기초

리츠(REITs) 기초, 5분 요약 (2025)

한 줄 정의 — 리츠는 건물(물류센터·쇼핑몰·오피스·데이터센터 등)을 보유·임대해 생긴 현금흐름을 주주에게 배당으로 나눠주는 상장회사입니다. 금리·캡레이트에 민감하지만, 섹터와 자금구조에 따라 체감이 달라요.

1) 돈 버는 구조(간단 루트)

• 임대수익 − 운영비 = NOI(순영업이익)
• NOI − 이자·관리비 등 + 감가상각 환입 = FFO
• FFO − 유지보수 CapEx ≈ AFFO(지속가능 배당여력)
• 배당은 보통 AFFO 범위 내에서 지급(미국 REIT는 과세소득의 대부분을 배당으로 분배)

2) 섹터 한눈에

• 산업·물류: Prologis(PLD) — 전자상거래 수요와 연동
• 데이터센터: Equinix(EQIX), Digital Realty(DLR) — 클라우드·AI 트래픽
• 통신타워: American Tower(AMT), Crown Castle(CCI) — 5G/스몰셀
• 리테일: Realty Income(O), Simon Property(SPG) — NNN 임대·프라임몰
• 기타: 헬스케어, 셀프스토리지, 주거용 등

3) 금리와 리츠, 이렇게 연결됩니다

• 장기금리↓ → 캡레이트 압축 기대↑ → 자산가치↑
• 차입금리↓ → 리파이 비용↓ → FFO/AFFO 개선 여지
• 예외: 장기금리가 급등하거나 스프레드가 넓어지면(금리 변동성↑) 리츠엔 부담

4) 체크리스트(발행 전 꼭 보기)

1. 부채구조: 고정금리 비중, 만기 분산(만기벽 유무), LTV, 이자보상배율
2. 운영지표: 점유율(Occupancy), 동일자산 NOI 성장, 임대차 평균 잔존기간(WALE)
3. 포트폴리오 질: 입지, 테넌트 다변화, 갱신률/인덱스 조항(CPI 연동 등)
4. 배당의 질: FFO·AFFO 대비 배당성향, 현금 배당 비중

이어 읽기 — 메인 글 · 캡레이트 쉽게 · 수익률곡선 · 모기지 스프레드