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캡레이트 쉽게 : 자본환원율과 자산가치의 관계 캡레이트 쉽게 (2025)한 줄 정의 — 캡레이트(Cap Rate, 자본환원율)은 부동산이 벌어들이는 NOI(순영업이익) 대비 자산가치의 비율입니다. 낮아질수록(압축) 같은 NOI의 가치가 커지고, 높아질수록 가치는 줄어요.1) 공식과 직관핵심 공식 — Value = NOI ÷ Cap Rate캡레이트는 말 그대로 수익률이므로 %, 예: 5%.NOI는 임대수익−운영비(세전, 이자 전)로 계산.리츠·부동산 비교에 쓰는 가장 기본의 언어입니다.NOI가 같을 때, 캡레이트가 낮아지면 가치가 커집니다.NOI 100Cap 5%⇒ Value 2,000NOI 100Cap 4.5%⇒ Value 2,2222) 숫자 예시(한눈에)NOICapValue(=NOI÷Cap)변화율1006.0%1,667—1005.0%2,000+20... 2025. 9. 17.
멀티플×EPS, 주가의 두 축 멀티플×EPS, 주가의 두 축 (2025) 한 줄 정의 — 주가는 대체로 멀티플(배수) × EPS(주당이익)으로 생각하면 쉽습니다. 금리 인하기엔 할인율 하락으로 멀티플 확장이 먼저 보일 수 있지만, 지속성은 결국 EPS가 결정합니다. 1) 멀티플은 무엇인가 P/E = 주가 / EPS — 가장 직관적, 성장·금리 민감. EV/EBITDA = 기업가치 / 감가상각전영업이익 — 부채 포함 비교에 유용. EV/Sales = 매출 대비 가치 — 초기 고성장/적자 기업 비교에 보조적으로. 2) 수익률을 쪼개 보면 총수익률 ≈ 멀티플 변화 + EPS 성장 + 배당수익률 즉, 같은 주가 상승이라도 배수가 늘어서.. 2025. 9. 17.
리츠(REITs) 기초 리츠(REITs) 기초, 5분 요약 (2025) 한 줄 정의 — 리츠는 건물(물류센터·쇼핑몰·오피스·데이터센터 등)을 보유·임대해 생긴 현금흐름을 주주에게 배당으로 나눠주는 상장회사입니다. 금리·캡레이트에 민감하지만, 섹터와 자금구조에 따라 체감이 달라요. 1) 돈 버는 구조(간단 루트) 임대수익 − 운영비 = NOI(순영업이익) NOI − 이자·관리비 등 + 감가상각 환입 = FFO FFO − 유지보수 CapEx ≈ AFFO(지속가능 배당여력) 배당은 보통 AFFO 범위 내에서 지급(미국 REIT는 과세소득의 대부분을 배당으로 분배) .. 2025. 9. 17.
WACC 쉽게 : 회사의 평균 자금조달 비용 WACC 쉽게 (2025)한 줄 정의 — WACC는 회사가 돈을 조달하는 데 드는 평균 비용입니다. 자본(주주)과 부채(채권/대출)의 비용을 비율대로 섞어 계산해요. DCF 할인율로 자주 쓰입니다.1) 공식과 구성요소WACC = (E/V)·Re + (D/V)·Rd·(1−T)E: 자본의 시가(주식의 시가총액)D: 부채의 시가(순이자부채)V = E + D: 기업가치(자본+부채)Re: 자본비용(보통 CAPM = Rf + β·ERP)Rd: 부채비용(차입 이자율, 세후 반영)T: 법인세율 → 이자비용은 비용처리되어 세금절감(Tax Shield) 효과가 있어요.V(기업가치) = E + DE 60%D 40%2) 숫자 예시(한 번에 이해)가정: E=600, D=400 (V=1,000). Re=10%, Rd=6%, T=.. 2025. 9. 17.
DCF/할인율, 쉬운 기초 DCF/할인율, 쉬운 기초 (2025)한 줄 정의 — DCF는 회사가 앞으로 벌 현금을 오늘 기준으로 다시 계산(할인)해 합산하는 방법이에요. 금리가 내려가면 할인율이 낮아져 현재가치가 커지는 경향이 있습니다.1) 왜 ‘할인’하나요?돈의 시간가치: 오늘의 1만원과 1년 뒤 1만원은 같지 않아요. 기다리는 동안 위험과 기회비용이 생기니까요.할인율(r)은 그 차이를 보정하는 비율입니다. 보통 WACC(부채·자본 조달의 평균 비용)를 써요.1년2년3년4년현금흐름 CF할인률 r2) 계산은 이렇게 합니다현재가치(PV) = CFt / (1+r)t 를 연도별로 구해 더합니다. 5년 뒤 이후의 가치는 터미널밸류(TV)로 묶어 계산해요(보통 고든 성장 가정).고든식(터미널) — TV5 = CF6 / (r − g) = C.. 2025. 9. 17.
모기지 스프레드, 3문장으로 끝내기 모기지 스프레드는 모기지 채권(MBS) 금리 − 미국 국채 금리입니다. 이 간격이 좁아질수록 30년 고정 모기지 금리도 내려가기 쉬워 주택 수요와 리츠에 순풍이 됩니다.모기지 스프레드, 3문장으로 끝내기 (2025) 금리 시간 → 스프레드 10년물 국채 30년 모기지10년물 국채 30년 모기지1) 한 줄 정의모기지 스프레드 = 30년 고정 모기지 금리 − 10년물 국채 금리(또는 이와 비슷한 만기의 스왑 금리). 간격이 좁아지면 대출 금리가 빨리 내려가고, 넓어지면 잘 안 내려갑니다.2) 왜 중요한가?주택 수요: 월 상환액이 금리에 바로 반영됩니다. 스프레드가 좁아지면 체감금리가 더 많이 내려갑니다.리츠: 자산가치(캡레이트)와 리파이 비용에 영향을 줍니다.정책 해석: 금리 인하만으로는 부족할 때,.. 2025. 9. 17.
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