“공인중개사 따놓으면 그래도 평생 써먹는 자격증 아니야?”
몇 년 전만 해도 주변에서 이런 이야기를 정말 자주 들었다. 집값이 치솟던 2021년에는 공인중개사 시험에 사람이 몰리면서 접수 사이트가 마비될 정도였다.
그런데 불과 5년이 지난 지금, 분위기가 완전히 달라졌다.
시험을 보려는 사람은 크게 줄었고, 새로 문을 여는 중개사무소보다 문을 닫는 곳이 더 많아졌다.
숫자를 하나씩 확인해보니 변화가 생각보다 컸다.
2021년엔 정말 사람이 몰렸다
공인중개사 열풍이 절정이었던 2021년 제32회 시험을 보자.
1차 시험 접수자는 24만7911명, 2차 시험 접수자는 15만2064명이었다.
실제 시험장에 들어간 사람도 1차 18만6278명, 2차 9만2569명에 달했다.
당시에는 집값 상승과 맞물려 “고가 아파트 몇 건만 중개해도 상당한 수입을 올릴 수 있다”는 기대감도 컸다.
직장인은 물론 20~30대까지 공인중개사 시험에 뛰어들면서 ‘국민 자격증’이라는 표현이 전혀 어색하지 않았다.
24만7911명 → 10만8381명
가장 최근 시험이 완료된 2025년 제36회 공인중개사 시험을 비교해보면 변화가 확실하게 보인다.
1차 접수자는 10만8381명이었다.
2021년 24만7911명과 비교하면 4년 만에 절반 이하 수준으로 내려온 셈이다.
2차 역시 마찬가지다.
2021년 15만2064명이었던 접수자가 2025년에는 5만8162명으로 줄었다.
2021년 1차 : 247,911명
2025년 1차 : 108,381명
2021년 2차 : 152,064명
2025년 2차 : 58,162명
“공인중개사 하나쯤 따놓자”던 분위기가 예전 같지 않다는 것을 숫자가 그대로 보여준다.
시험장에 실제로 간 사람은 더 적었다
2025년 제36회 시험에서는 1차 접수자 10만8381명 가운데 8만387명이 실제 응시했다.
2차는 5만8162명이 접수했지만 실제 응시자는 3만3247명이었다.
최종 2차 합격자는 1만686명, 합격률은 32.14%였다.
다만 합격률이 30%를 넘었다고 해서 공인중개사 시장 진입이 쉬워졌다는 뜻은 아니다.
오히려 자격증을 취득한 뒤 마주하는 ‘개업의 현실’을 봐야 한다.
9150명 개업했는데 1만1297명 폐업했다
개인적으로 가장 눈에 들어온 숫자는 따로 있다.
2025년 신규 개업 공인중개사는 9150명.
그런데 같은 해 폐업한 공인중개사는 1만1297명이었다. 휴업도 1198명에 달했다.
새로 뛰어드는 사람보다 문을 닫거나 잠시 영업을 멈추는 사람이 더 많았다는 얘기다.
신규 개업 : 9,150명
폐업 : 11,297명
휴업 : 1,198명
특히 2025년 신규 개업 숫자는 1998년 이후 가장 적은 수준으로 집계됐다.
예전에는 자격증을 따고 사무실을 차리는 게 자연스러운 다음 단계처럼 여겨졌다면, 지금은 개업 자체를 훨씬 신중하게 바라보는 분위기가 된 것이다.
결국 11만명 선도 무너졌다
영업 중인 개업공인중개사 숫자도 줄고 있다.
2025년 말에는 영업 중인 개업공인중개사가 10만9320명까지 감소했다.
그리고 2026년 7월 말 기준으로는 전체 개업공인중개사가 10만7576명으로 집계됐다.
2022년에는 영업 중인 공인중개사가 약 11만8952명까지 늘었던 것을 생각하면 분위기가 확실히 달라졌다.
자격증 보유자가 많다고 해서 그 사람들이 모두 중개업 현장에서 돈을 벌고 있는 것은 아니라는 의미다.
그럼 중개수수료로 수천만원 버는 건 옛날 얘기일까?
꼭 그렇다고 단정할 수도 없다.
부동산 중개보수는 거래금액과 적용되는 상한요율, 중개의뢰인과의 협의 등에 따라 달라진다.
고가 부동산을 중개하면 한 건의 거래에서 상당한 중개보수가 발생할 가능성은 여전히 있다.
하지만 여기서 중요한 건 ‘얼마를 받을 수 있느냐’보다 ‘그 거래를 얼마나 자주 성사시킬 수 있느냐’다.
사무실 임대료와 광고비, 플랫폼 비용, 지역 내 기존 중개업소와의 경쟁까지 고려하면 단순히 거래금액에 요율을 곱한 숫자를 공인중개사의 실제 소득으로 생각하면 곤란하다.
2026년에도 공인중개사 시험은 계속된다
그렇다고 공인중개사 자격증 자체가 사라지는 것은 아니다.
2026년 제37회 공인중개사 시험은 10월 31일 실시될 예정이다.
현재 시점에서는 아직 시험 전이기 때문에 2026년 최종 응시자나 합격자 숫자는 확정되지 않았다.
따라서 지금 공인중개사 시험의 최근 흐름을 판단하려면 완료된 시험인 2025년 제36회 통계를 보는 것이 가장 정확하다.
5년 전과 지금, 숫자 하나만 기억한다면
2021년에는 사람이 너무 몰려 공인중개사 시험 접수 사이트가 마비될 정도였다.
하지만 몇 년이 지나자 상황은 반대로 흘러갔다.
2021년 1차 접수 24만7911명 → 2025년 10만8381명.
그리고 2025년에는 9150명이 새로 개업할 때 1만1297명이 폐업했다.
공인중개사가 더 이상 돈을 벌 수 없는 직업이라는 뜻은 아니다. 반대로 자격증만 취득하면 고소득이 보장된다는 뜻도 아니다.
결국 자격증보다 중요한 것은 어떤 지역과 매물을 전문으로 할 것인지, 고객을 어떻게 확보할 것인지, 거래가 적은 시기를 버틸 수 있는지다.
한때 40만명 가까운 원서접수 열풍을 만들었던 자격증.
5년이 지난 지금은 “얼마나 벌 수 있을까?”보다 “실제로 살아남을 수 있을까?”를 먼저 따져봐야 할 때가 된 듯하다.
그래도 평생 가져갈 만한 자격증이라고 보는지,
아니면 시장이 너무 포화됐다고 보는지 궁금하다.
댓글로 생각을 남겨주면 좋겠다.
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※ 시험 관련 수치는 한국산업인력공단 Q-Net 통계를 바탕으로 정리했으며, 2026년 제37회 시험은 2026년 10월 31일 실시 예정이다. 개·폐업 관련 수치는 한국공인중개사협회 집계 등을 기준으로 작성했다. 시장 상황과 중개보수는 지역·거래 유형·시점에 따라 달라질 수 있다.
