모기지 스프레드는 모기지 채권(MBS) 금리 − 미국 국채 금리입니다. 이 간격이 좁아질수록 30년 고정 모기지 금리도 내려가기 쉬워 주택 수요와 리츠에 순풍이 됩니다.

모기지 스프레드, 3문장으로 끝내기 (2025)

금리 시간 → 스프레드 10년물 국채 30년 모기지

10년물 국채 30년 모기지

1) 한 줄 정의

모기지 스프레드 = 30년 고정 모기지 금리 − 10년물 국채 금리(또는 이와 비슷한 만기의 스왑 금리). 간격이 좁아지면 대출 금리가 빨리 내려가고, 넓어지면 잘 안 내려갑니다.

2) 왜 중요한가?

주택 수요: 월 상환액이 금리에 바로 반영됩니다. 스프레드가 좁아지면 체감금리가 더 많이 내려갑니다.
리츠: 자산가치(캡레이트)와 리파이 비용에 영향을 줍니다.
정책 해석: 금리 인하만으로는 부족할 때, 스프레드 축소가 동반돼야 효과가 커집니다.

예시 계산 — 대출 4억 원(약 $400,000), 30년 고정 기준.
금리 7.0% → 월 상환액 ≈ 약 $2,660
금리 6.5% → 월 상환액 ≈ 약 $2,530
차이 약 $130/월 (스프레드 0.5%p 축소가 이런 체감 차이를 만듭니다)

3) 스프레드를 움직이는 것들

좁혀지는 환경(완화)	넓어지는 환경(긴축/불확실성)
▪ 금리 변동성 하락(헤지 비용↓) ▪ 중앙은행의 MBS 친화적 스탠스(매입/축소 속도 조절 뉴스) ▪ 민간/기관의 MBS 수요 증가(연기금·보험) ▪ 주택 담보대출 기준 완화·리파이 활동 회복	▪ 금리 급등락(프리페이·듀레이션 헤지 비용↑) ▪ 중앙은행의 MBS 축소 가속(공급 부담) ▪ 신용 경계·유동성 경색(스프레드 전반 확대) ▪ 규제/자본 룰 변화로 MBS 선호 약화

4) 개인 투자자는 이렇게 보면 됩니다

30년 모기지 금리와 10년물 국채를 나란히 확인합니다.
간격이 좁아지는 추세면 주택·리츠의 순풍 가능성을 의심해 볼 만합니다.
금리 인하 뉴스가 있어도 스프레드가 버티면, 체감금리는 느리게 내려갑니다.

TIP: 스프레드만 보지 말고, 수익률곡선과 신용 스프레드도 함께 보면 정확도가 훨씬 높아집니다.

5) 이어서 읽기

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